Zakup domu – jakie dokumenty sprawdzić przed dokonaniem transakcji?

Reklama

Kupno nieruchomości to jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu. Aby transakcja była bezpieczna, konieczna jest dokładna analiza dokumentów związanych z nieruchomością. To nie tylko kwestia księgi wieczystej – ale również pozwolenia na budowę, zgodności z miejscowym planem zagospodarowania czy stanu prawnego gruntu. Nawet najmniejszy błąd lub przeoczenie może skutkować wieloletnimi problemami lub stratą zainwestowanych środków. W tym artykule omawiamy, jakie dokumenty warto zweryfikować przed podpisaniem aktu notarialnego i na co zwrócić szczególną uwagę.

Jak upewnić się, że kupno nieruchomości przebiegnie bezpiecznie?

Zakup nieruchomości, zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego, to duża decyzja finansowa i prawna. Weryfikacja dokumentów nie jest formalnością, ale podstawowym krokiem, który pozwala uniknąć problemów – od nieuregulowanego stanu prawnego po kosztowne opóźnienia czy nielegalne budowy. Dobrze przeprowadzona analiza przed zakupem to gwarancja, że nieruchomość rzeczywiście należy do sprzedającego, a Ty nie odziedziczysz cudzych problemów.

Poniżej znajdziesz listę najważniejszych rzeczy, które musisz sprawdzić przed podjęciem ostatecznej decyzji.

Księga wieczysta – absolutna podstawa zakupu nieruchomości

Księga wieczysta to najważniejszy dokument, od którego należy rozpocząć każdą weryfikację. Znajdziesz w niej informacje, które pozwalają ocenić bezpieczeństwo zakupu:

W księdze wieczystej znajdziesz cztery działy, z których każdy dostarcza kluczowych danych:

• Dział I – opis nieruchomości (adres, powierzchnia, przeznaczenie działki, rodzaj zabudowy).
• Dział II – właściciel lub użytkownik wieczysty. Upewnij się, że osoba podpisująca umowę faktycznie ma prawo do sprzedaży.
• Dział III – ograniczenia i roszczenia, np. służebności, egzekucje komornicze, wpisy dotyczące toczących się postępowań.
• Dział IV – hipoteki. Jeśli nieruchomość jest zadłużona, konieczne będzie uregulowanie zobowiązań przed finalizacją zakupu.

Numer księgi wieczystej powinien być udostępniony przez sprzedającego. Można go bezpłatnie sprawdzić online.

Warto pamiętać, że w księdze wieczystej, mogą widnieć nieujawnione jeszcze wzmianki – są one śladem dokonanych czynności notarialnych. Zanim wzmianka przejdzie we wpis, może minąć nawet kilka miesięcy. Bardzo ważne, żeby strona sprzedająca, pisemnie wyjaśniła wszystkie wzmianki i przedstawiła dokumenty z sądu wieczysto księgowego, potwierdzające na jakiej podstawie została dokonana wzmianka.

Pozwolenie na budowę i dokumentacja techniczna – kluczowe przy nowych domach

Jeśli kupujesz dom na rynku pierwotnym od dewelopera lub nowo wybudowaną nieruchomość od osoby prywatnej, koniecznie poproś o wgląd do dokumentów budowlanych. Najważniejsze z nich to:

• Decyzja o pozwoleniu na budowę – potwierdza legalność rozpoczęcia inwestycji. Upewnij się, że dokument został wydany dla aktualnego właściciela i dotyczy tej konkretnej działki.
• Zgłoszenie zakończenia budowy lub pozwolenie na użytkowanie – brak tych dokumentów może oznaczać, że dom formalnie nie został dopuszczony do użytkowania. W efekcie nie można go legalnie zamieszkiwać ani sprzedać.
• Projekt budowlany – zawiera informacje o konstrukcji, instalacjach, materiałach. Warto porównać go ze stanem faktycznym domu.
• Mapa ewidencyjna i wypis z rejestru gruntów – dokumenty te pokazują granice działki i jej aktualny status (np. działka budowlana, rolna, leśna). W razie niezgodności lepiej od razu wyjaśnić sprawę z urzędem.

Brak wymaganych pozwoleń lub nieścisłości w dokumentacji technicznej mogą skutkować problemami przy finalizacji transakcji, a nawet doprowadzić do unieważnienia umowy notarialnej. Zanim podpiszesz cokolwiek – sprawdź dokumentację albo skonsultuj ją z prawnikiem.

Zaświadczenia o braku zobowiązań – nie płać cudzych długów

Kupując dom, szczególnie z rynku wtórnego, musisz upewnić się, że nieruchomość należy do Sprzedającego oraz nie jest obciążona żadnymi zaległościami wobec wspólnoty, gminy czy dostawców mediów. Nawet jeśli nie są wpisane do księgi wieczystej, mogą mieć wpływ na Twoje użytkowanie lub generować koszty tuż po zakupie.

Chcesz mieć pewność, że o niczym nie zapomniałeś? Pobierz darmowy ebook: 
Na co zwrócić uwagę przy zakupie domu 2024? 

Kupując dom z rynku wtórnego, poproś o następujące dokumenty:

• Akt notarialny nabycia nieruchomości – niezależnie czy mówimy o spadku czy kupnie jest to podstawowy dokument, jaki na rynku wtórnym powinien sprawdzić Klient. Jeżeli sprzedający nie jest właścicielem, to niezbędne jest notarialne pełnomocnictwo, gdzie będą dokładnie opisane zasady umocowania.
• Zaświadczenie o braku zaległości w opłatach za media – od dostawców prądu, gazu, wody oraz Internetu. W przeciwnym razie możesz przejąć dług po poprzednim właścicielu lub mieć problem z przepisaniem umów.
• Zaświadczenie z urzędu gminy o braku zaległości podatkowych – szczególnie dotyczy podatku od nieruchomości. Taki dokument wydaje się na wniosek właściciela.
• Zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami wobec wspólnoty lub spółdzielni (jeśli dom jest częścią mniejszej wspólnoty mieszkaniowej).
• Potwierdzenie uregulowania opłat za gospodarowanie odpadami – dokument z urzędu gminy potwierdzający brak zaległości z tytułu opłat śmieciowych.

Te dokumenty nie są obowiązkowe przy akcie notarialnym, ale ich brak może oznaczać ryzyko. Warto je mieć – dla bezpieczeństwa i spokoju po zakupie.

Status prawny gruntu i dostęp do drogi – bez tego nie ruszysz dalej

Nawet idealny dom traci na wartości, jeśli działka, na której się znajduje, ma nieuregulowany status prawny lub nie ma zapewnionego dostępu do drogi publicznej. To kluczowe kwestie, które należy sprawdzić jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej.

Na co zwrócić szczególną uwagę?

• Przeznaczenie działki w MPZP lub decyzji o WZ – dowiedz się, czy działka, na której stoi dom (lub którą zamierzasz kupić), ma przeznaczenie mieszkaniowe. Informację znajdziesz w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) lub – w przypadku jego braku – w decyzji o warunkach zabudowy (WZ). Tylko wtedy możesz bezpiecznie korzystać z nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem.
• Dostęp do drogi publicznej – upewnij się, że działka ma uregulowany prawny dostęp do drogi. Brak takiego dostępu może skutkować problemami z użytkowaniem, rozbudową, czy nawet uzyskaniem kredytu hipotecznego.
• Zgodność granic – warto sprawdzić aktualność pomiarów geodezyjnych i upewnić się, że granice działki pokrywają się z zapisami ewidencyjnymi. Można to zweryfikować w starostwie powiatowym lub u geodety.

W przypadku wątpliwości – warto skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości lub rzeczoznawcą majątkowym. Problemy formalne związane z gruntem bywają trudne do rozwiązania po zakupie.

Pozwolenie na budowę i odbiór domu – co warto sprawdzić?

Jeśli kupujesz dom w trakcie budowy lub tuż po jej zakończeniu, jednym z najważniejszych dokumentów, które należy zweryfikować, jest pozwolenie na budowę. Upewnij się, że:

• decyzja została wydana prawidłowo i nie została uchylona,
• obejmuje dokładnie tę działkę i zakres inwestycji, który widzisz na miejscu,
• nie upłynął okres jej ważności (po 3 latach bez rozpoczęcia budowy lub po przerwie w pracach).

Drugim kluczowym etapem jest odbiór budynku przez nadzór budowlany – czyli tzw. zawiadomienie o zakończeniu budowy lub pozwolenie na użytkowanie (w zależności od typu inwestycji). Dokumenty te potwierdzają, że dom został wykonany zgodnie z projektem i przepisami, a jego użytkowanie jest legalne.

Kupując nowy dom od dewelopera, poproś także o:

• protokoły odbiorów technicznych – instalacji, dachu, izolacji,
• świadectwo charakterystyki energetycznej – obowiązkowe od 2023 roku,
• dokumentację powykonawczą – projekt z naniesionymi zmianami w trakcie budowy.

Brak któregokolwiek z tych elementów może utrudnić finalizację zakupu, uzyskanie kredytu lub nawet uniemożliwić zamieszkanie w domu.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla okolicy – co może Cię zaskoczyć po zakupie?

Zakup nieruchomości to nie tylko sprawdzenie tego, co już stoi na działce, ale także tego, co może powstać w jej sąsiedztwie. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to dokument, który określa przeznaczenie terenu, dopuszczalną zabudowę oraz zasady kształtowania przestrzeni. Brak wiedzy na ten temat może skutkować rozczarowaniem – np. jeśli okaże się, że w sąsiedztwie planowana jest droga szybkiego ruchu albo budynek wielorodzinny.

Warto zwrócić uwagę m.in. na:

• przeznaczenie sąsiednich działek (usługi, zabudowa jednorodzinna, zabudowa wielorodzinna, tereny zielone),
• dopuszczalną wysokość zabudowy,
• wskaźniki intensywności zabudowy i powierzchnię biologicznie czynną,
• zapisy o ochronie środowiska czy ograniczeniach wynikających z linii energetycznych, cieków wodnych lub planowanych inwestycji publicznych.

Jeśli MPZP dla danego obszaru nie istnieje, należy zapoznać się z warunkami zabudowy (tzw. „WZ-ką”), które również mogą ograniczać lub umożliwiać określony sposób zagospodarowania terenu. To szczególnie ważne przy kupnie nieruchomości w dynamicznie rozwijających się okolicach Warszawy.

Zakup nieruchomości – formalności, których nie warto pomijać

Bez względu na to, czy kupujesz dom z rynku pierwotnego, czy wtórnego – bezpieczeństwo transakcji zależy od dokumentów. Im lepiej przygotujesz się do weryfikacji, tym mniejsze ryzyko, że coś Cię zaskoczy po podpisaniu umowy. Nad przebiegiem transakcji, zawsze czuwa notariusz, który ma obowiązek sprawdzić dokumenty i przygotować umowę w sposób bezpieczny dla obu stron. Uporządkowana dokumentacja to fundament spokojnego zakupu i solidna podstawa każdej inwestycji.